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12
2016

Hiobsbotschaft für Mieter: BGH bestätigt Recht einer GbR auf Eigenbedarf und ändert Rechtsprechung zur sog. Anbietpflicht des Vermieters

Mit Urteil vom 14.12.2016 (Az. VIII ZR 232/15) schwächt der BGH die Rechtsstellung von Wohnraummietern gleich doppelt: 

Zunächst bestätigt das höchste Gericht, dass auch eine als Vermieterin fungierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aussprechen kann. Diese Vorschrift diene nämlich nicht allein dem Schutz des Mieters, vielmehr seien zugleich die berechtigten Interessen des Vermieters zu berücksichtigen. Angesichts der gebotenen Abwägung sei der GbR daher auch nach Anerkennung ihrer Teilrechtsfähigkeit im Jahr 2001 weiterhin das Recht zuzubilligen, sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen zu berufen. Die Interessenlage habe sich dadurch nicht geändert, auch wenn die Gesellschaft nun selbst – und nicht wie früher deren Gesellschafter – auf Vermieterseite stehe. Der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei jetzt nur nicht mehr direkt, sondern analog anzuwenden. 

Darüber hinaus gibt der BGH seine bisherige Rechtsprechung auf, wonach die unterlassene Anbietung einer während der Kündigungsfrist verfügbaren Ersatzwohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage seitens des Vermieters zur Unwirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung geführt hat. Zwar obliege es dem Vermieter, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukomme. Den Vermieter treffe daher auch weiterhin eine entsprechende Anbietpflicht.

Deren Verletzung habe nun aber nicht mehr die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge. Denn durch den Verstoß stelle sich eine – rechtswirksam – ausgesprochene Kündigung nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung gemäß § 242 BGB dar. Vielmehr ziehe eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten des Vermieters – wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten – lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dem Mieter könnten daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.  

Zusammenfassend bringt die skizzierte Entscheidung des BGH zwei gravierende Nachteile für den Mieter mit sich: Eine GbR darf ihm weiterhin wegen Eigenbedarfs kündigen und er kann sich zudem nicht mehr darauf berufen, die Kündigung sei durch Verletzung der Pflicht des Vermieters zu Anbietung einer Ersatzwohnung unwirksam geworden.

 

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